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Quelques solutions de financement

Journal d’un entrepreneur, semaine 2. Bonjour à toi et merci de lire la suite de mon journal. Je veux te parler ici des quelques solutions de financement sur lesquelles je travaille en ce moment pour mon projet d’investisseur immobilier.

Solutions de financement

Avant de poursuivre, je dois dire aussi que le fait de mettre noir sur blanc mes idées dans ce journal a pour moi deux gros avantages à titre personnel :

1° avoir les idées plus claires sur la marche à suivre;

2° avoir l’esprit reposé et me conforter dans ma démarche d’entrepreneur dans le domaine de l’immobilier.

Ce projet immobilier consiste à créer un parc immobilier constitué d’appartements qui seront loués en courte durée et/ou colocation. Le but étant de constituer des actifs qui produiront des revenus automatiques. Bref, ma femme et moi préparons notre retraite.

Pour revenir à mon actualité, j’ai fait quelques progrès en ce qui concerne la partie financement par rapport à la semaine 1. Je pense avoir trouvé quelques solutions de financement très intéressantes.

Rappel

La semaine dernière, à la recherche de solutions pour le financement de mon projet immobilier, je suis parti à la pêche des crédits hypothécaires.

Concrètement, j’ai contacté 4 entités bancaires (pour plus de facilités, banques=banques + caisses d’épargne). Comme j’ai pris maintenant l’habitude de faire, je procède en 2 étapes.

Etape 1 : je constitue mon dossier de crédit

Dossier de crédit

Dans ce document, je précise toute l’information relative à ma femme et moi concernant aussi bien notre situation professionnelle que personnelle.

Plus exactement, comme suit :

· Situation personnelle : marié, régime matrimonial

· Activités professionnelles : salaires et/ou revenus divers, rentier, employé ou travailleur à mon compte, etc. Je présente tous les documents qui montrent mon historique de travailleur et mon activité actuelle.

· Patrimoine : biens passifs (maison dans laquelle nous habitons, crédits de consommation)

· Patrimoine : biens actifs (investissement immobilier, placements, crédits d’investissement, actions en bourse, etc.) Bref, tous les biens qui rapportent des revenus.

· Dernière Déclaration de revenu, de TVA.

Etape 2 : je contacte les entités bancaires

Comme je l’ai dit précédemment, je contacte 4 banques.

Les critères pour le choix de ces entités est simplement dicté par le fait d’avoir déjà eu contact avec elles dans un passé récent. La première de toutes est ma banque habituelle depuis des années, il me semble donc logique de la contacter.

J’ai déjà eu des contacts avec les autres à un moment ou un autre pour demander des crédits lorsque je voulais financer mon premier investissement.

Pour la petite histoire, nous avons finalement réalisé ce premier investissement il y a quelques mois avec des fonds propres et un crédit personnel. Au fond, je pense que j’ai commis une erreur en procédant ainsi. Je pense que j’aurais plutôt dû financer la majeure partie de l’investissement à l’aide de crédits (hypothécaires et personnels) et conserver plus de liquidités disponibles pour nous. Mais bon, rien de grave, j’ai appris la leçon.

Contacter ces 4 banques n’avait d’autre objectif que celui de savoir si elles veulent me suivre pour mon prochain investissement avant même de commencer à visiter de nouveaux appartements.

Les retours

Si je disais que les réponses ont été enthousiastes, je mentirais comme un arracheur de dents.

Comme c’est souvent le cas, les réponses sont tièdes. Quand elles répondent, elles m’envoient les conditions générales.

La première à répondre, me demande des informations supplémentaires. Le contact, qui avait été plutôt accueillant il y a un an de cela, m’a semblé plutôt expéditif cette fois-ci, du genre « je n’ai pas trop de temps à perdre ». Ça peut n’être qu’une impression. Je vais tout de même poursuivre la démarche et lui envoyer les informations complémentaires.

Mon contact de la deuxième banque m’a redirigé vers un collègue. En effet, la personne avec qui j’avais traitée il y a 6 mois de cela, a été mutée. J’ai donc envoyé un courriel à ce nouveau contact afin de me présenter et d’obtenir des infos mais, après une semaine, RIEN.

La troisième m’a répondu avec plus d’infos. Je vais rester en contact avec elle, d’autant plus que les conditions me semblent plutôt intéressantes. A suivre.

Enfin, la quatrième est ma banque. A mon courriel, j’attends toujours mais il faut dire qu’ils m’ont un peu habitué à ça. On dirait qu’il s’agit d’une tradition de leur part de répondre très tard ou pas du tout à mes courriels.

Toutefois, j’ai pu parler directement avec le directeur de la succursale avec laquelle je travaille. De cette conversation, j’en ai retenu des informations qui sont précieuses pour moi pour obtenir un prêt hypothécaire :

1. Je peux obtenir 80% du prêt (ça, je la savais déjà)

2. Pour être pris en compte, mes créances totales ne doivent pas dépasser 40% de mes revenus. (par exemple, si je gagne 2000€/mois, je peux atteindre un niveau de dettes de 800€/mois)

3. Enfin, mon comportement de consommation doit être correct : cela veut simplement dire qu’ils veulent vérifier si je ne suis pas un fou furieux de la carte de crédit, si je paie régulièrement mes créances.

Une étape incontournable : mes nouvelles solutions de financement

Trouver du cash

Trouver du cash est une étape incontournable pour mes solutions de financement. Pour l’instant, je ne vais pas obtenir ce que je demande auprès des banques : 100% du financement.

Toutes sans exception me donnent au maximum 80%.

Il faudra donc bien trouver quelque part ce 20% en liquidités. Pour l’instant, 3 possibilités s’offrent à moi :

1. Utiliser les fonds d’urgence que nous avons en réserve. C’est un fond que nous avons en cas de besoin urgent d’argent : une réparation de la maison, de la voiture, des travaux urgents, un souci financier, que sais-je.

2. Faire appel à un crédit personnel avec des taux entre 4% et 8,5% sur des durées de 5 à 8 ans. C’est une possibilité.

3. Trouver une nouvelle source de revenu.

La première solution est écartée car ce fond de réserve nous procure de l’argent en cas de pépin, la sérénité nécessaire pour les décisions futures et c’est un argument de négociations avec les banques. Donc, PAS QUESTION D’Y TOUCHER.

La deuxième et troisième solution sont celles que j’envisage. Les prêts personnels sont déjà à ma disposition, donc je les garde sous le coude soit pour financer les éventuels travaux nécessaires pour le futur bien d’investissement soit pour financer la troisième solution, à savoir : gagner de l’argent par une autre voie que celle de mon travail actuel (professeur de français dans des académies et entreprises).

Une des solutions de financement que je trouve très attractive en ce moment m’a été donnée récemment lorsque je cherchais des informations concernant les enchères.

En effet, il existe en Espagne la possibilité d’acquérir des biens immobiliers mis aux enchères par la Sécu espagnole. Par conséquent, pour une somme bien inférieure au prix du marché, on peut trouver de véritables aubaines.

Je suis entré en contact avec une société sur le web qui propose leurs services pour ce type d’investissement.

J’en suis pour l’instant à l’étape de la découverte de cette troisième voie. Je t’en dirai plus la semaine prochaine.

Sur mon prochain post, je partage avec toi la suite des démarches auprès des banques et de cette société de vente aux enchères.

Bien entendu, je t’invite à me faire part de tes commentaires et suggestions ci-dessous. Plus j’en apprends, plus nous avançons tous en même temps.

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